导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情 alt="中国(guó)户均几(jǐ)套房(fáng)？| 民生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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