5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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